法律豆知識No.52

質問

　　借地に建てた家屋を抵当に入れたいのですが、地主の承諾が必要でしょうか。

回答

　　地主の承諾は要りません。　借地上の建物に抵当権を設定しても、設定後も借地人が居住、使用を続けるので、借地権の無断譲渡、転貸しには当たらないからです。
　　但し、土地賃貸借契約書で、建物の抵当権の設定に地主の承諾を必要とする条件がつけられている場合は別です。
　　借地上の建物を他人に譲渡したり転貸しする場合は、建物とともに借地権も譲渡、転貸ししたことになります。　借地権の譲渡、転貸しには、地主の承諾が必要です。
　　借地上の建物に担保を設定する方法には、抵当権の設定の外に、譲渡担保（担保の目的で所有名義を移転する）という方法があります。
　　この場合も、居住者の使用が変わらないかぎり問題はでないと思いますが、名義変更がありますので、トラブルになることもありますので、抵当権設定の方が問題が起らないといえます。
　　抵当権を設定した借地上の建物が競売になった場合、右建物を競落した第三者は、地主の承諾を得る必要があります。

八王子合同法律事務所弁護士　岸本務