マンションだより「新しい絆」 2000年10月・11月号

　　住宅金融公庫は、管理組合が修繕積立金を適切に管理し、大規模修繕工事を行なうための支援策として、公庫が発行する債権を管理組合の修繕積立金より定期的に購入する、「マンション修繕債券積立制度」を創設しました。　2000年度分の募集は、10月10日から11月17日までです。

　　公庫が預かった修繕積立金には、初年度は、年平均1.6％の利息が付き、初回の積立から１年経過後は、修繕工事のために必要があれば、購入した債券を公庫が中途換金もします。　また、購入された債券は、一般担保（公庫の財産から優先的に支払いを受けられる権利）により債券が保全され、債券を火災・盗難・紛失から守るために、公庫が無料で保管・管理もします。

　　将来の大規模修繕に備えるとともに、積立金の安全な保全対策にもなります。　管理組合として検討してみてはいかがでしょうか。　応募にともなう主な要件、応募内容・方法を紹介します。

管理組合の要件

1. 対象マンション

　　この制度の対象となるマンションは、分譲マンションです。

2. 積立できる管理組合の要件

1. 住宅金融公庫融資を受け共用部分の修繕工事を行なうことを予定している管理組合であること。　ただし、結果的に公庫融資を利用されずに自己資金等により共用部分の修繕工事を行なったとしても、違約金等のペナルティはありません。
2. 管理規約に次の事項が規定されていること。
   • 管理規約の対象となる敷地、建物、附属施設及び共用部分の範囲。
   • 区分所有者の管理費、特別修繕費の納入義務。
   • 修繕積立金の使途範囲が計画的修繕等に制限されていること。
   • 修繕積立金と管理費の区分経理
   • 管理組合の業務として、敷地、共用部分及び附属施設の修繕が規定されていること。
   • 収支決算、収支予算、管理費等の額、及び徴収方法並びに計画的修繕等に係る借り入れ、及び修繕積立金の取り崩しが集会の議決事項とされていること。
3. 長期修繕計画が次の事項に適合すること。
   • 計画期間が20年以上（ただし、計画作成年が平成６年以前のものについては15年以上）であること。
   • 計画において原則として、外壁補修、屋上防水補修、給水管及び排水管の補修工事に係る修繕予定時期及び予定工事金額が明記されていること。
4. 応募を行なう年度の収支予算において、修繕積立金の１戸あたりの平均金額が、建物の竣工から経過期間に応じて下表の金額以上積み立てられることになっていること（今年に限っては次回に開催する総会の決議により満たす予定であっても構いません）。

募集・応募の内容と方法

1. 募集期間・応募口数
   • 今年度の募集期間は、2000年11月17日（金）までの受付郵便局の消印のあるもので、2000年11月22日（水）までに住宅公庫に応募書類が到着したものが有効です。
   • 今年度の募集口数は１口を100万円として、１回あたりの積立口数は複数口とすることができます（積立口数の上限はありません）。　総数で45,000口（450億円）。　この募集口数を超える応募がある場合は抽選となります。
2. 応募の名義人・応募の単位
   • 応募の名義人は、管理組合の代表者（理事長）となります。　金銭のやり取りは振り込みによるので、修繕積立金管理預貯金口座は、「管理組合名称＋代表者」名義であること。
   • 応募の単位は、１管理組合で１つの応募となります。　団地型の管理組合で修繕積立金を棟ごとに区分経理している場合は、住戸のある棟は棟ごとに分けて応募することができます。
   • 毎年１回で１年ごとに最高10回債券（利付10年債、今年度の平均利率は1.6％）を積み立てることができる。
   • 応募の手続きは、郵送による方法で行ないます。

「ピッキング」って何？

　　ピッキングとは、ドアの鍵穴に耳かきのように先端が細く曲がった特殊な金属工具（約10センチメートル）を使って錠前をほとんど壊さずにドアを解錠する巧妙な手法のことで、この手法を使った窃盗が急増しています。

　　ベテランになると約10秒で解錠してしまうとのことで、犬を散歩に連れ出したわずかな時間に部屋に入られ、金庫まで開けられてしまった例もあります。　また、錠前の内部にしか傷が残らないため、「カギのかけ忘れ」と勘違いしたり、被害に「気づかない」場合もあると言われます。

被害は今年すでに8000件（８月末まで）

　　　これまでは、貴金属店などが対象でしたが、最近はマンションなどの集合住宅をねらった犯罪が急増しています。

　　東京都内だけをとっても、95年には103件だったのが、99年には6,111件と60倍に急増。　今年８月末までで8,387件にもなっています。　警視庁は今年７月、ピッキングによる特定重要窃盗事件犯と位置付け、全国都道府県警察に防止にむけた通達を出したものの、その勢いはとどまらず、年内には１万件を突破するのは確実と見られています。　これまでの空き巣は、単独犯が主でカギ忘れの戸建て住宅をねらったのに対してピッキングは、窃盗団をつくり、進入役・見張り役などの役割分担をする組織的犯罪で、主にカギのかかった家（留守がちなマンションなどの集合住宅）を３〜５名のグループでねらうことが大きな特徴となっています。

　　ピッキングの対象となっているカギは、キーの構造がＶ次型で1960年代以降、全国に大量普及をしたものです。　それだけに、空き巣の対象も無限に広がっていると言われています。

　　９月18日には、世田谷区内の34戸の分譲マンションのうち、半分にあたる17戸がピッキングの被害にあったことから、マンション居住者から、「家を留守にすることが多いし、ピッキングの被害がこんなに多いとは知りませんでした」との声が圧倒的で、ピッキングの防止策が強く求められています。

防止策は　(1)シリンダーの交換　(2)二重カギの設置　(3)不審者が建物に入りにくい状況をつくる

　　明日にも被害にあいかねないピッキングの防止策は、(1)簡単に解錠されるディスク型シリンダーをピッキングに強いロータリー型シリンダーやディンプル型シリンダー、もしくは電子キー型に交換すること。　（専門家によれば、取り付け費用や出張費を含めて、前者で１万円弱、後者でその３割増しとのこと）

　　(2)「１ドア、２ロック」玄関のカギをもう一つ新たに設置すること。

　　(3)オートロックのマンションでも玄関や廊下に防犯カメラなどを設置したりして不審者が建物に入りにくい状況をつくることが大事。

　　いずれにしても、個人だけで考えるのではなく、管理組合としてみなさんでピッキング対策を検討し、よりよい対策をすすめたらいかがでしょうか。

１.分譲マンション管理アドバイザー制度とは

　　分譲マンション管理アドバイザー制度は、東京都と区・市が協力して、管理組合等のみなさんの自主的な取組みを支援するため、分譲マンションの維持・管理について広範な知識と経験を有する管理アドバイザーが、みなさんの分譲マンションを訪問し、情報提供やアドバイスを行なうことを目的にしています。

２.このようなときに利用できます

　　「専有部分と共用部分があいまいなのではっきりさせたいのだが」「大規模修繕工事の準備をどのように始めたらよいのかわからなくて困っている」

３.管理アドバイザーの利用は有料です

• １回２時間以内で１万円（アドバイザー１名につき）
• 相談が２時間をこえた場合は、１時間あたり5,000円の割り増し

４.管理アドバイザー制度の利用方法

• まず、市の相談窓口（下記の通り）をご利用ください
• 管理アドバイザーが、事前にみなさんのところに連絡をしたあとに、訪問します。